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　　章哥您好，请教个问题。我现在自住一个两居室，89㎡，2009年买的二手房，现在价值约450万。当时买的时候并没仔细看房本，今天看出了一点问题。我们这是没电梯的老楼，按说应该没什么公摊，可房本上却写着公摊面积18平米，套内才71平米，算下来公摊率达到20%了。请问这是怎么回事，会不会是搞错了？有解决办法吗？

　　1、 没电梯的板楼，一般得房率在90%左右，高的能达到95%，那一般就是没什么物业的老房。80%的得房率，带电梯的高板也就这样了，你的这房子确实不合常规。

　　2、 现在的房子是有公摊面积增大的趋势，尤其是新开发的高档楼盘，公摊都比老楼要多。这是因为楼盖的高，而且消防疏散等标准升级了，楼梯和电梯增多，公摊就大了。

　　再加上高端楼盘都要讲究品质，面子上的功夫要做足。所以门厅和电梯前室的面积都要增加，否则没有宽敞的感觉，这样一来公摊面积也就增加了。

　　3、 但老房子不应该，当年还没有现在的这些理念，百姓们大多觉得能住就行，兜里钱也不多，没几个愿意买豪宅的。你可以观察一下小区，如果没有什么特殊的公共建筑，那问题很可能出在物业用房或会所上。因为只有这两种建筑物有可能把公摊加大了。

　　4、 在十多年前，哪怕这里是北京，监管的也并不严格，对开发商的各种小动作经常睁一眼闭一眼博鱼APPapp。而开发商呢，自然也就肆意妄为，什么稀奇古怪的事情都有可能发生。再加上当年的百姓们也根本不懂买房，都是稀里糊涂的随大流，这也就更给了开发商偷面积的胆子。

　　5、 但在没有太多地下空间的小区里，偷面积并不容易，一切都是明面上摆着，就那么几间公共用房，谁都能算出面积，没有动手脚的地方。但当年就流行起了会所，于是有很多公摊的问题就出在了这上面。

　　一般来说，会所的产权是属于开发商的。本着谁投资谁受益的原则，会所的经营权和收益都归开发商。但当年的房地产行业并不好干，持有这么个房产不仅赚不到什么钱，弄不好还得赔钱进去。

　　于是，很多开发商干脆转变了产权，把会所改成了公共设施用房，也就是产权归全体业主。这样做，开发商就能从买房人那里，神不知鬼不觉的就把这投资给收了回来，用的就是公摊的名义。

　　会所的经营权一般都归物业，他们或者出租或者自营，总之都有些收入。但这收益应该归谁所有？按道理该归全体业主，但这种老小区大多管理混乱账目不清，再没有成立物业大会的话，这钱流到哪里去了谁也说不清。

　　6、 我估计你所在的小区就是这种情况，是会所增大了公摊面积。这种问题无法解决，只能算是历史遗留了。如果是个规范的物业，或许能把这些收益公开，但不规范的呢，自己吞了也就吞了。

　　7、 不用担心小区的房价会受损，你刚发现这公摊问题，不代表别人也刚发现。现在买卖房产的人比当年都仔细多了博鱼APP注册，也懂行的多，各种问题都会被发现。小区里所有的优势和劣势，都会在房价上体现出来的。

　　二手房的房价是真正的市场价，是交易双方用真金白银一笔笔试探出来的。公摊大了也就大了，大家都心知肚明，在买卖房产的时候谁都不会吃亏。所以不用太过纠结。

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